- Расчет налога для доходов от продажи недвижимости, купленной по ДДУ (Договор долевого участия), производится по тем же правилам, что и для любой другой недвижимости.
- А вот освобождение от уплаты НДФЛ происходит по другому.
- Все налогоплательщики в РФ освобождаются от уплаты налога , если проданная Недвижимость находилась в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.
Источник: п. 2 ст. 217.
1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
Если минимальный предельный срок владения истек, Налог после продажи недвижимости уплачивать не нужно.
По умолчанию, начало минимального предельного срока владения совпадает с датой начала права и начинается с момента его государственной регистрации.
Источник: п.2 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество.
Но в случае, с квартирами, купленными по ДДУ, законодатель сделал исключение:
Эта статья посвящена особенностям расчета НДФЛ при продаже квартир, купленных по ДДУ.
- Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ
- Дата оплаты по ДДУ
- Доплата за увеличение площади по результатам обмера БТИ
- Сроки применения новых правил
- Дата оплаты для квартир купленных по ДДУ в ипотеку
- Налог при продаже квартиры по переуступке права требования
- Налог при продаже нежилых помещений, купленных по ДДУ.
- Сроки владения для квартир, купленных по ДДУ, в различных ситуациях
- Срок владения для квартир, купленных по переуступке права требования
- Срок владения для квартир, право требования которых возникло в порядке наследования
- Срок владения для квартир, Право собственности для которых возникло по решению суда.
- Срок владения для квартир, купленных в рассрочку
- Срок владения для квартир, купленных по предварительному договору
- Срок владения для квартир, оплаченных до 2016 года
- Расчет налога
Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ
По умолчанию, минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам.
Источник: (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Есть несколько исключений из этого правила, одно из которых применимо к покупке квартиры по ДДУ.
Если недвижимость является единственным жильем, минимальный предельный срок владения равен 3-м годам (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья).
Чтобы определить, освобождаетесь ли вы от налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ, нужно проверить :— прошло ли 3 года с момента полной оплаты, если жилье единственное
— и 5 лет — если не единственное.
Дата оплаты по ДДУ
Бывают случаи, когда срок оплаты нужно определить с точностью до дня. А поскольку при безналичных платежах зачисление происходит в течение нескольких дней, вопрос с определением даты оплаты не совсем очевиден.
Если оплата Застройщику происходит перечислением денег на его расчетный счет, то датой оплаты следует считать дату зачисления денег на корреспондентский счет банка Застройщика.
Источник: п. 26 Постановления Пленума ВС № 54 от 22 ноября 2016 года “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”
Если оплата Застройщику происходит с использованием эскроу счета, датой оплаты следует считать дату поступления денег на эскроу-счет в уполномоченном банке (Фед. Закон 214-ФЗ ст. 15.4 п.3)
Источник: п.3 ст. 15.4 Федерального закона 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве”.
Датой оплаты по ДДУ следует считать дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка Застройщика или на эскроу-счет в уполномоченном банке.
Доплата за увеличение площади по результатам обмера БТИ
Если по результатам обмера БТИ увеличивается площадь квартиры, то доплата за увеличение площади не учитывается при определении полной оплаты по договору.
Источник: абз. 4 п. 2 ст.217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
Этот пункт закона был принят с опозданием 02.07.2021 Федеральным законом № 305-ФЗ. К этому времени, Минфин уже выпустил “разъяснительные” письма о том, что полную оплату следует отсчитывать с даты доплаты за увеличение площади.
Но затем законодатель исправил свою ошибку.
Полная оплата по ДДУ учитывается без учета доплаты за увеличение площади по результатам обмера БТИ
Сроки применения новых правил
Положения, описанные этой статье были введены в 2020 году Федеральным законом № 374-ФЗ, но действуют для доходов, полученных начиная с 2019 года
Источник: п. 8 ст. 9 Федерального закона № 374-ФЗ от 23.11.2020
- Это означает, что если вы заплатили налог от продажи квартиры в 2019 году, а минимальный предельный срок владения по новым правилам истек, уплаченный налог можно вернуть.
- Для этого нужно подать уточненную декларацию, исключить в ней доход от продажи квартиры и приложить пояснение, на каком основании это сделано.
- Этот пункт многие понимали и понимают неправильно: они ошибочно полагают, что закон применим только для квартир, купленных в 2019 году и позже.
- Это, конечно, не так.
Квартира может быть куплена когда угодно. Хоть во времена Царя Гороха. Критерий попадания под действие закона — дата продажи квартиры, а не дата покупки.
Закон действует для квартир (купленных по ДДУ) проданных с 1 января 2019 года, независимо от времени приобретения.
Дата оплаты для квартир купленных по ДДУ в ипотеку
- Ипотека при покупке квартиры по ДДУ ничего не меняет.
- Хотя многие, по ошибке, полагают, что датой полной оплаты следует считать дату погашения ипотечного кредита.
- Нет.
Квартира приобретается у Застройщика. И датой полной оплаты считается дата оплаты Застройщику. Банк только предоставляет деньги для этой оплаты. И все.
Более того. Квартира может продаваться, будучи в залоге у банка. Когда ипотечный Кредит еще не погашен.
Наличие ипотеки и дата погашения ипотеки не влияют на дату полной оплаты по договору ДДУ.
Налог при продаже квартиры по переуступке права требования
- Пока квартира в строящемся доме не принята дольщиком по акту приема-передачи, он может продать ее по переуступке права требования.
- По ошибке, многие полагают, что в этом случае минимальный предельный срок владения так же начинается с момента полной оплаты по ДДУ.
- Это не так!
При продаже по переуступке продается не квартира, а право требования. А положения закона о сроках владения применимы только к жилым помещениям.
При продаже права требования по переуступке никакого помещения просто нет. Оно еще не существует.
Максимум, что может может сделать налогоплательщик в этом случае, это уменьшить налоговую базу на сумму фактических затрат на приобретение.
Источник: Письмо Минфина от 31 августа 2020 г. № 03-04-09/76249 «О налогообложении доходов физических лиц, полученных при продаже квартиры или при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством».
Поэтому, если минимальный предельный срок владения с момента полной оплаты уже прошел, то воспользоваться льготой вы сможете только оформив квартиру в собственность и продав ее, как Жилое помещение. Переуступка права требования приведет к уплате налогов.
Положение об освобождении от налога, по истечению минимального предельного срока владения не применимо к доходам, полученным от переуступки права требования!
Налог при продаже нежилых помещений, купленных по ДДУ
Для нежилых помещений никаких изменений не произошло.
Срок владения для них, по прежнему, начинается с момента оформления недвижимости в собственность. Дата полной оплаты по ДДУ на это никак не влияет.
Это касается всех видов нежилых помещений: апартаментов (даже если они используются для проживания), вспомогательных помещений (кладовые), машино-мест, офисов и т.д.
Для нежилых помещений, купленных по ДДУ минимальный предельный срок владения отсчитывается с момента оформления помещения в собственность.
Сроки владения для квартир, купленных по ДДУ, в различных ситуациях
Законодатель ясно установил момент, с которого следует отсчитывать минимальный предельный срок владения, для квартир купленных по ДДУ.
Но из любого правила есть исключения. А налоговое законодательство почти все построено на исключениях.
Срок владения для квартир, купленных по переуступке права требования
Если квартира куплена не у Застройщика, а по договору уступки права требования, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты оплаты прав требования по договору уступки.
Источник: абз. 4 . 2 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
По договору уступки минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты оплаты прав по договору уступки
Срок владения для квартир, право требования которых возникло в порядке наследования
Если владелец договора ДДУ умер и право требования квартиры перешло к наследнику, минимальный предельный срок владения будет отсчитываться с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя).
Разумеется, это возможно, если наследодатель оплатил ДДУ в полном объеме. Если оплаты в полном объеме не было, и полную оплату производит наследник, то минимальный предельный срок владения отсчитывается по общему правилу, с момента полной оплаты.
Источник: Письмо МинФина от 16 июля 2019 г. № 03-04-05/52685 “Об НДФЛ при продаже недвижимости, полученной в порядке наследования.”
Для квартир, право требования которых возникло в результате наследства, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты открытия наследства
Срок владения для квартир, право собственности для которых возникло по решению суда
Позиция Минфина по этому вопросу менялась.
До декабря 2021 года минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты вступления в силу решения суда. Дата полной оплаты не имела значения.
Ссылку на письмо со старой позицией Минфина не удаляю:
Источник: Письмо МинФина от 28 июня 2021 г. № 03-04-05/50778 “О минимальном сроке владения жилым помещением, полученным по договору участия в долевом строительстве, если право собственности на него признано решением суда, в целях НДФЛ при его продаже”.
- Но 6 декабря 2021 года позиция Минфина поменялась:
- Даже если право собственности возникло на основании судебного решения, минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ, начинается с даты полной оплаты по ДДУ.
- Источник: Письмо Мифина № 03-04-07/98708 от 6 декабря 2021 г.
Это решение ожидаемое. Если не сказать — долгожданное.
Закон об изменении срока владения квартир, купленных по ДДУ, принимался в первую очередь для того, чтобы улучшить положение обманутых дольщиков. Мало того, что приходилось ожидать жилье длительное время — нужно было еще и платить налог при продаже.
- Предыдущее разъяснение Минфина было не только не в «духе закона», оно сводило нет суть принятого закона.
- Теперь, справедливость «восторжествовала».
- Если вы уже заплатили налог в подобной ситуации, то его можно вернуть, подав уточненную декларацию, сославшись на новые разъяснения Минфина.
- Если вы находитесь в ситуации, когда налоговая требует оплаты налога, вам будет тоже достаточно сослаться на новое разъяснение.
Для квартир, купленных по ДДУ, право собственности на которые возникло по решению суда, срок владения, все равно, отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ.
Срок владения для квартир, купленных в рассрочку
Если квартира по ДДУ куплена в рассрочку, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты последнего платежа.
В том числе, если последний платеж был произведен после регистрации права собственности!
Закон, по факту, ухудшил ситуацию. До принятия закона срок владения отсчитывали с момента оформления квартиры в собственность, а сейчас — после.
Вряд ли законодатели хотели получить такой результат, но получили то, что получили.
И хотя Налоговый Кодекс нам говорит, что «все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика», налоговая трактует эту ситуацию в свою пользу.
Источник: п.7 ст. 3 НК РФ Основные начала законодательства о налогах и сборах
С большой степенью вероятности эта ситуация в будущем будет исправлена. Одним из двух способов:
- Законодатель внесет изменения в существующие положения закона
- Налогоплательщики не согласные с решением налоговой оспорят это решение в суде и сформируют новую судебную практику.
Пока нет ни того ни другого, будьте внимательны в оценке налоговых последствий.
Если последний платеж по ДДУ производится после регистрации права собственности, минимальный предельный срок владения все-равно отсчитывается с даты последнего платежа!
Срок владения для квартир, купленных по предварительному договору
До недавнего времени некоторые застройщики в целях ухода от закона «Об участии в долевом строительстве 214-ФЗ» продавали строящиеся квартиры по предварительным договорам.
Такая сделка не противоречит закону, но … применить к ней новые положения о сроке владения с момента оплаты — не получится. В таких предварительных договорах нет ни слова о долевом строительстве, а это ключевой момент для применения закона.
Решить эту ситуацию налогоплательщику никак не возможно. Только дожидаться 3/5 лет с момента регистрации в собственность или платить налоги.
Для квартир в строящихся домах, купленных по предварительному договору, минимальный предельный срок владения начинается с момента регистрации права собственности.
Срок владения для квартир, оплаченных до 2016 года
- Минимальный предельный срок владения для квартир, право собственности на которые возникло до 2016 года, равен 3-м годам.
- Дифференциация 3/5 лет была введена с 1 января 2016 года.
- Соответственно, возникает вопрос: чему равен срок владения для квартир, купленных по ДДУ, полная оплата которых была произведена до 2016 года — 3 года или 5 лет.
- С одной стороны, минимальный предельный срок владения начинается в период, когда он был равен 3-м годам, а с другой стороны — право собственности еще не оформлено.
На сегодняшний момент, этот вопрос не урегулирован. Официальных разъяснений пока нет.
А вот информация о том, что некоторые налоговые требуют уплаты налога с доходов, полученных от продажи квартир (не единственное жилье) в 2020 году, полная оплата которых была произведена до 2016 года — есть.
Если у вас такая ситуация, пробовать решить эту ситуацию можно только в суде.
Мое мнение — минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ, и оплаченных до 2016 года, должен быть равен 3-м годам. Странно применять новое правило выборочно: в части точки отсчета срока — применяем, а в части дифференциации 3/5 лет — нет.
Но это только мое мнение.
Вопрос величины минимального предельного срока владения для квартир, купленных по ДДУ, и полностью оплаченных до 2016 года пока не урегулирован. Неизвестно чему он равен — 3 или 5 лет.
Расчет налога
Если минимальный предельный срок владения вашей квартирой истек, продажа квартиры не приведет к налоговым последствиям. Вы будете освобождены не только от уплаты налога, но и от обязанности подачи декларации.
- Если налоговые последствия по вашей сделки все же возникают, посмотреть как рассчитывается налог, вы можете здесь «Налог с продажи квартиры».
- При расчете НДФЛ с доходов, полученных по переуступке права требования, налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на сумму расходов, связанных с приобретением этого права
- Источник: Письмо Минфина России от 31 августа 2020 г. N 03-04-09/76249
Что изменилось в налогах на доходы от продажи новостроек. Рассказывает Юрист
Бюллетень НедвижимостиБюллетень Недвижимости
Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное — этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности — пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ).
Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?
Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).
Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.
Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.
* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные Законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.
Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию — три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.
По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.
Это всё хорошо. Какие нюансы?
Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ — с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ.
Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же.
Однако у девелоперов встречается рассрочка — и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.
Данный закон рассчитан на первичный рынок — жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»
Когда закон вступает в силу?
Согласно п. 1 ст. 9, закон вступает с силу со дня официального опубликования (опубликован 23.11.2020).
На сделки какой давности распространяется закон?
Согласно п. 8 ст. 9, закон распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.
Автор материала: Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург
Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?
fiphoto/Depositphotos
Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:
Прежде всего, отметим, что заключение договора долевого участия (ДДУ) представляет собой приобретение права требования указанной квартиры, а не права собственности на нее. Поэтому по ДДУ Вы не приобретаете право собственности, так как оно возникает у участника только после передачи ему построенной (сданной) квартиры и государственной регистрации права на нее в органах Росреестра.
В случае передачи права требования по ДДУ лицо, передавшее такое право требования, обязано уплатить налог, в соответствии с п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ. При этом лицо, получившее доход от передачи имущественного права, исчисляет и уплачивает налог самостоятельно путем заполнения декларации 3-НДФЛ.
Оформлял в собственность недострой, теперь продаю. Какой налог я плачу?
Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?
Однако лицо, уплатившее налог по сделке о передаче права требования по ДДУ, имеет право на произведение налогового вычета либо может уменьшить сумму своих облагаемых доходов путем вычета из суммы доходов фактически понесенных расходов, связанных с приобретением права требования (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
На Вашем примере это выглядит следующим образом: право требования в строящемся доме было приобретено за 1,43 млн рублей, спустя два месяца оно было передано по договору за ту же сумму. Соответственно, при исчислении налога в рамках ст.
220 НК РФ уплачивать налог не потребуется, так как доходы равны сумме расходов на приобретенное право и при вычитании остается ноль.
Таким образом, налогообложению подлежит сумма разницы между стоимостью приобретения права требования по ДДУ и стоимостью передачи этого права. В том случае, если такая сумма будет меньше или равна нулю, как в описанном случае, то налог по такой сделке платить не нужно.
Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ — супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:
Налог с продажи равноценной недвижимости составит ноль рублей, но от подачи налоговой декларации это не освобождает.
Формально дольщик еще не является собственником жилья.
Только подписанный и зарегистрированный в Росреестре акт приема-передачи дает основания для возникновения права собственности, а появление такого документа на свет возможно только после ввода дома в эксплуатацию, когда застройщик уже может передать покупателю реальный объект. Однако речь идет не о налоге на собственность, а на доход – если человек получил прибыль, переуступив права по ДДУ, он обязан отчитаться перед ИФНС об этих доходах.
Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?
Купила строящуюся квартиру за 1,2 млн, продаю готовую за 2 млн. Какой налог я плачу?
Отвечает юрист, Эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
Вы купили квартиру по договору участия в долевом строительстве, который подлежит государственный регистрации в Росреестре. По договору у Вас возникло право требовать от застройщика оформления в собственность квартиры после завершения строительства дома. То есть пока дом не построен, собственником Вы не являетесь.
Продажа квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, возможна единственным способом – заключение договора уступки права требования (цессии).
Ваш «покупатель» становится новым участником долевого строительства, а все Ваши права, как дольщика, прекращаются с момента государственной регистрации такого договора цессии в Росреестре.
После завершения строительства «покупатель» становится собственником квартиры.
Что касается вопросов налогообложения, здесь речь идет не о факте владения недвижимостью, а о факте получения дохода. Если Вы уступили свои права покупателю за ту же сумму, которую уплатили застройщику по договору участия в долевом строительстве, то никакого дохода не возникло. В этом случае Вы никаких налогов не платите.
Если следовать всем требованиям налогового законодательства, то подавать налоговую декларацию все же нужно. Ведь доход Вы получили в размере 1,43 млн рублей. В декларации это должно быть отражено в разделе «Доходы».
А в разделе «Имущественные налоговые вычеты» нужно отразить сумму расходов, связанных с получением доходов (приобретением прав на квартиру) в сумме 1,43 млн рублей.
Таким образом получится, что доход равен нулю, и налог уплачивать не нужно.
Продаю квартиру дороже первоначальной цены. Какой налог я плачу?
Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
По действующему налоговому законодательству необходимо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сделка была совершена в виде уступки прав требования.
В данной ситуации будут действовать те же льготы, что и при продаже: Вы можете учесть в своей доходной части сумму, по которой была приобретена недвижимость. Налога в таком случае не возникнет.
Декларацию необходимо подать в следующем году после совершения сделки, иначе льготы будут недействительны.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Плачу ли я налог, если купила квартиру в марте и продала в сентябре?
Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?
Купили дом за 1,5 млн и продаем за 1,8 млн. Платим ли мы налог?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Новые налоговые правила при продаже новостройки
С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога, начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности, как это было ранее.
При этом если хозяину необходимо доплатить за квартиру даже за один метр — срок не обнуляется. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс были приняты Госдумой в июне 2021 года. Причём если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.
Кого касаются новые правила?
Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2019 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) ранее минимального срока владения.
Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог с дохода по ставке 13%. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения.
При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет.
Минимальный срок владения недвижимостью равен 3 годам, если она:
- перешла по наследству;
- досталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;
- получена в результате приватизации;
- передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
- является единственным жильём (учитывается жильё в совместной собственности супругов, то есть если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жильё не будет считаться единственным). Есть и примечание, если продаётся одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи — правило единственного жилья сохраняется.
В иных случая срок минимального владения равен 5 лет.
Подобнее о новых правилах
При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.
Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке. Например, дольщик в феврале 2018 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей.
Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года.
Если жильё единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.
Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры, когда после сдачи дома жильё увеличивается на несколько квадратных метров. С 2 июля 2021 года правительство внесло поправку в Налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога.
Но только при совпадении определённых условий:
- доплата связана с увеличением площади помещения, а не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застеклённым балконом;
- увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию, то есть это условно внезапные метры;
- это та же самая квартира.
Если же покупатель купил квартиру не по договору долевого участия, а по договору уступки — срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учёта доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию.
А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В таком случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет.
И декларацию в налоговую инспекцию придётся подавать.
А как быть, если площадь оказалась меньше и застройщик возвращает деньги? На этот случай действуют старые правила, и есть очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.
- А если я уже заплатил налог?
- Всем, кто уже успел заплатить налог с суммы превышения доходов над расходами с учётом доплаты за метры в 2019 или 2020 году, необходимо обратиться в налоговую инспекцию для возврата денег или зачесть в счёт других платежей.
- Материал подготовлен в рамках программы регионального министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области»
Какой налог с продажи квартиры: когда и сколько нужно платить
Все, что касается вопросов налогообложения, – очень важно, но зачастую запутанно и непонятно для человека, который с этим никогда не сталкивался.
В России несколько раз за последние 10 лет менялось законодательство в отношении налогов от продажи квартиры. Последние поправки вступили в силу в 2020 году.
Благодаря им часть продавцов недвижимости освобождается от уплаты, но кому-то все же придется отчитаться перед государством. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, лучше заранее разобраться в вопросе.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника.
На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране.
Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать Подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться.
При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать.
Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если Продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры | 3 года |
Разберем несколько примеров.
???? Ситуация 1. Квартира куплена в сентябре 2013 года. Начиная с сентября 2016 года, ее можно реализовывать, не делясь с государством.
???? Ситуация 2. Дом был получен в Наследство. В этом случае неважно, в каком году это произошло, продавать без уплаты налога можно через 3 года.
???? Ситуация 3. Единственная квартира куплена в 2016 году или позже, например, в 2017 году. Продать ее без уплаты налога с продажи можно будет в 2020 году, то есть через 3 года.
???? Ситуация 4. Вторая квартира приобретена в 2020 году. Прибыль не будет подлежать налогообложению в 2025 году.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев.
Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года.
Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Считаем размер налога
Теперь, зная про сроки в 5 лет и 3 года и дополнительные условия, можно подождать с продажей положенное время и не платить налог. Но жизненные ситуации бывают разные, иногда приходится продавать имущество срочно, тогда надо понимать, какой суммой придется поделиться с государством.
Если квартира появилась в собственности до 2016 года, налог берут с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи. Например, владелец продает квартиру за 5 560 000 рублей, тогда размер налога составит 5 560 000 х 0,13 = 722 000 рублей.
Для недвижимости, купленной после 2016 года, размер налога с продажи квартиры рассчитывается от кадастровой стоимости, взятой по состоянию на 1 января того года, в котором жилье продается. Узнать ее можно с помощью бесплатного сервиса Росреестра, введя кадастровый номер жилья.
Чтобы высчитать размер налога, используют понижающий коэффициент – 70% от кадастровой стоимости.
На него умножают цену квартиры по договору, и, в зависимости от результата, за основу расчета берут либо сумму с коэффициентом, либо договорную стоимость. Звучит сложно, поэтому разберем на примере.
???? Пример 1. Стоимость квартиры по договору – 4 750 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 7 415 000 рублей, умножаем ее на понижающий коэффициент и получаем 5 190 000 рублей.
В данном случае эта цифра получилась больше, чем цена квартиры по договору (4 7500 000 рублей), поэтому налог будет высчитывать из нее.
Перечислить в налоговую инспекцию придется: 5 190 000 х 0,13 = 674 765 рублей.
???? Пример 2. Квартиру продают за 6 375 000 рублей. Кадастровая стоимость – 7 415 000 рублей, с понижающим коэффициентом – 5 190 000 рублей. Поскольку это число оказалась меньше, чем сумма в договоре, то для расчета берется договорная стоимость, то есть 6 375 000 рублей. Налог на прибыль составит: 6 375 000 х 0,13 = 828 750 рублей.
Если кадастровая стоимость жилья, находящегося во владении с 1 января 2016 года, неизвестна, тогда сумму налоговых выплат рассчитают по продажной стоимости, то есть от той суммы, за которую ее продают.
Как видно из примеров, налог от продажи квартиры может вылиться в весьма существенную сумму. Существует два легальных способа, как можно его сократить.
Как снизить размер выплат?
Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.
???? Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.
Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше.
3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее.
Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.
❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.
Способ 2 позволяет сократить размер налога, воспользовавшись имущественным вычетом, который составляет 1 000 000 рублей. Этот способ в большей степени подойдет тем, у кого нет документов, подтверждающих расходы на квартиру, например, если жилье было подарено или перешло по наследству, а минимальный срок владения еще не наступил.
???? Пример. Квартира была получена в наследство. Владелец продает ее за 4 180 000 рублей. Расчет производится следующим образом: (4 180 000 – 1 000 000 (имущественный вычет)) х 0,13 = 413 000 рублей.
Посчитаем размер налога с продажи квартиры, учитывая кадастровую стоимость – 5 300 000 рублей. 5 300 000 х 0,7 = 3 710 000 рублей. Цена на квартиру – 4 180 000 рублей – выше, поэтому из нее и рассчитывается налог: 4 180 000 х 0,13 = 543 000 рублей. Счет опять не в пользу расчетов по кадастровой стоимости.
Пользоваться правом на имущественный вычет при продаже можно каждый год. Если продавец реализует за год сразу несколько квартир, то 1 000 000 рублей будет распределен между ними. Те, кто воспользуется этим способом, также обязательно должны подать декларацию на налоговый вычет – сама налоговая без соответствующего документа его вычитать не будет.
❗️ При реализации квартиры за ту же цену, за которую она была приобретена, налог платить не надо, если прошло уже положенное количество времени. Но обязательно придется подать налоговую декларацию.
Если у владельца есть документы, подтверждающие расходы на приобретение имущества, он может воспользоваться обоими способами.
Произведя несложные расчеты, продавец сам определит, какой из вариантов поможет больше сократить размер налога.
Также налог платить не потребуется при продаже квартиры по договору цессии (уступке права требования). Например, жилье было приобретено в 2018 году на старте продаж. Через два года, к моменту завершения строительства, но до получения ключей, владелец решил эту квартиру продать.
Поскольку недвижимость еще не находится в собственности, продавец передает права на нее покупателю. Формально цена такой квартиры остается той, что указана в договоре, однако рыночная цена может оказаться выше.
Этим пользуются инвесторы, которые приобретают квартиры на этапе строительства котлована и потом перепродают на более высокой стадии готовности.
Таким образом, современное законодательство позволяет либо не платить налог от продажи квартиры, либо существенно сократить его.
Советы продавцам квартир:
- Перед продажей посчитать срок владения жильем, учитывая дату приобретения – до 2016 года или после. Если необходимые сроки уже прошли, не переживать о налоге.
- Если минимальный срок владения еще не наступил, узнать кадастровую стоимость квартиры.
- Посчитать размер налога, учитывая кадастровую стоимость и разные способы сокращения выплат, описанные выше.
- Не забыть предоставить в налоговую инспекцию декларацию и оплатить налог до 30 апреля следующего года. В 2020 году в связи с угрозой распространения коронавируса и введением режима самоизоляции срок подачи декларации был продлен до 30 июля, но заплатить налог необходимо до 15 июля.
Полезные стати о недвижимости читайте на нашем сайте, а выбрать подходящий жилой комплекс поможет каталог новостроек SPbHomes.